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Contrôle de l’efficacité des dispositifs publics face aux dérives de gestion des copropriétés
- Corps de la contribution
- En France, près de 10 millions de logements sont organisés en copropriété dont la gestion est confiée à des syndics professionnels privés. Or, de nombreux rapports et contentieux révèlent des dysfonctionnements structurels : a/ abus de facturation et manque de transparence dans la gestion des charges, b/ conflits d’intérêts dans la passation de marchés de travaux et services, c/ détournement ou mauvaise gestion des fonds de copropriété, d/ accumulation d’impayés entraînant des dégradations, e/ explosion du contentieux judiciaire lié aux charges et aux comptes de copropriété. Ces dérives ont des conséquences lourdes : dégradation du parc immobilier, insalubrité, insécurité, procédures judiciaires massives, et surtout recours croissant aux financements publics pour pallier ces carences (subventions de l’ANAH, plans de sauvegarde, interventions des collectivités). 2. JUSTIFICATION DE CETTE DEMANDE La Cour des comptes n’a pas vocation à contrôler directement des syndics privés, mais elle peut : a/ Évaluer l’efficacité des dispositifs publics de régulation (loi ALUR, contrôle DGCCRF, registre national des copropriétés, observatoires) et de soutien . b/ Mesurer le coût pour l’État et les collectivités des dérives de gestion des copropriétés (aides financières exceptionnelles, procédures judiciaires, relogements, sécurisation d’immeubles menaçant ruine, etc.). c/ Apprécier l’efficacité du cadre juridique actuel et proposer des recommandations pour améliorer la protection des copropriétaires d/ Evaluer l'équité d’accès à la copropriété : les dérives de gestion frappent beaucoup plus les petits copropriétaires, qui n’ont ni les moyens financiers ni l’expertise pour se défendre face aux abus. Autrement dit, même si la Cour des comptes ne contrôle pas directement les syndics, elle peut contrôler la manière dont l’État encadre, surveille et corrige leurs dysfonctionnements, évaluer l’impact financier des carences actuelles. Ces dérives aggravent les inégalités sociales, fragilisent l’accession à la propriété pour les classes moyennes et populaires, nourrissent des situations d’exclusion. Il est donc pleinement dans la mission de la Cour des comptes d’analyser ces déséquilibres, de recommander des mesures qui garantissent une égalité de traitement des citoyens et de chiffrer le coût public de l’inefficience actuelle. 3. POINTS DE CONTROLE PROPOSES a / l’efficacité des mécanismes publics de contrôle et régulation de la gestion des copropriétés ((DGCCRF, observatoires...) b/ les coûts directs et indirects supportés par l’État, la justice et les collectivités en raison des dérives des syndics privés, c/ la pertinence des moyens accordés aux autorités de contrôle (DGCCRF, juridictions, observatoires) pour prévenir ces abus, d/ l’impact spécifique des dérives sur les petits copropriétaires et l’équité d’accès à la propriété e/ les recommandations pour améliorer la régulation et réduire l’impact des dérives sur les finances publiques, l'équité entre copropriétaires et la qualité du logement. 4. OBJECTIFS a/ Optimiser les dépenses publiques, aujourd’hui utilisées en palliatif des dérives privées, b/ Mieux protéger les copropriétaires, en particulier les plus modestes, contre les abus c/ Renforcer la transparence et la régulation de ce secteur d/ Réduire le contentieux judiciaire, source de coûts pour l’État et de tensions pour les ménages, grâce à un encadrement plus efficace. e/ Garantir une équité sociale dans l’accès et le maintien en copropriété
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Conversation avec gherardi épouse leonard
1 PARTIE L’ordonnance du 15 janvier 2024, applicable dès janvier 2025, constitue une réforme structurelle dans la gestion financière des copropriétés. Ce texte modifie en profondeur la loi du 10 juillet 1965 en instaurant une distinction formelle entre charges ordinaires et extraordinaires, clarifiant ainsi un flou juridique persistant depuis des décennies. Les charges ordinaires récurrentes font désormais l’objet d’un traitement spécifique avec l’instauration d’un budget prévisionnel normalisé.
Cette normalisation impose une présentation standardisée des postes de dépenses, facilitant les comparaisons entre copropriétés et rendant plus transparente la gestion financière. Le décret d’application n°2024-117 précise les 14 catégories normalisées de dépenses, depuis les services collectifs jusqu’aux frais administratifs. Cette nomenclature obligatoire met fin à des pratiques hétérogènes qui compliquaient l’analyse des coûts.
1 Merci pour ce rappel de l’ordonnance 2024 et de ses apports. Néanmoins un texte ne garantit pas son application réelle : les syndics restent très inégaux dans leurs pratiques, et les copropriétaires n’ont pas toujours les moyens de vérifier. C’est justement pourquoi un contrôle de la Cour est nécessaire : pour mesurer si la transparence promise existe vraiment et si la réforme produit un impact concret sur la gestion et les charges.
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